Se você tem um plano de saúde ou vai comprar passagens aéreas, sabe que os preços sobem nas altas temporadas e caem quando a demanda é menor. Isso se chama Revenue Management. No mundo do aluguel por temporada não pode ser diferente.
O maior erro dos anfitriões iniciantes é configurar uma diária fixa de "R$ 300 a noite" (ou ter um valor pra semana e outro pro final de semana). Isso é o mesmo que jogar dinheiro no lixo em feriados e ficar de calendário vazio em dias chuvosos de baixa movimentação.
1. O que é Precificação Inteligente e como ela funciona?
A ferramenta de "Preços Inteligentes" do próprio Airbnb é falha porque tende a jogar seus preços para baixo (o Airbnb ganha no volume de reservas, você ganha na margem do seu imóvel). A solução profissional são os algoritmos independentes chamados de Pricers (ex: PriceLabs, Wheelhouse e Beyond Pricing).
Eles cruzam milhares de dados da sua região, como:
- Grandes shows, congressos e eventos na sua cidade.
- Porcentagem de hotéis ocupados no final de semana vs dias de semana.
- Histórico de preços de datas similares ano após ano.
- Preços da concorrência no seu raio de vizinhança.
Bônus: Calculadora de Custos
Nós preparamos uma Calculadora Excel Gratuita para você lançar IPTU, Condomínio, Limpeza e depreciação e encontrar a sua Diária Mínima (Base Price) perfeita, evitando que você pague para trabalhar.
Baixar Calculadora de Precificação2. Configurando o "PriceLabs" com sucesso
Ao conectar uma ferramenta de preço ao seu Airbnb (ou sistema de gestão PMS), as únicas coisas que você precisará configurar manualmente são:
Preço Base (Base Price)
O preço médio normal do seu apartamento (semanas normais sem eventos).
Preço Mínimo
O valor mínimo absoluto da sua diária. Nenhuma automação poderá passar abaixo disso. Importante para garantir que o seu custo de operação diário e custo de oportunidade seja coberto.
Fator de Estadia (Orphan Days)
Uma estratégia brilhante! Se um hóspede reservou Seg-Ter e há uma lacuna entre outra reserva vindo Quinta, sobrou a Quarta-feira (um dia órfão). A máquina dá um desconto de 20-30% automaticamente só na Quarta isolada para aumentar a chance de fechar o buraco da sua agenda! Perfeito, não?
O Veredito do Aumento de Renda
Nossos testes com dezenas de propriedades demonstram consistentemente que ativar uma ferramenta de precificação dinâmica aumenta o RevPAR (Revenue Per Available Room) em 15% a 40% no primeiro semestre. Pare de advinhar o que as pessoas vão pagar e deixe o algoritmo extrair o máximo das sextas e sábados.